La valeur locative au Havre

La valeur locative est un concept essentiel dans le domaine immobilier, servant à déterminer le montant du loyer qu’un propriétaire peut demander pour son bien. Au Havre, comme dans d’autres régions, cette valeur est influencée par divers facteurs et réglementations. Dans cet article, nous explorerons la distinction entre la valeur locative de marché et la valeur locative réglementée.

La valeur locative du marché Havrais

La Charte de l’expertise immobilière définit la valeur locative de marché comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle est donc équivalente au loyer de marché qui peut être obtenu pour un bien immobilier, en tenant compte des clauses et conditions habituelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région spécifique. Cette valeur peut également intégrer l’impact de tout paiement en capital, que ce soit au locataire précédent ou au propriétaire. Elle est exprimée hors droit de bail, hors TVA et hors charges refacturées au locataire. La valeur locative pour le marché immobilier havrais est souvent de 10 euros / m2 hors charges, pour des surfaces intermédiaire de type T2 ou T3. Pour des studios, la valeur par m2 sera supérieur à 10 euros / m2 hors charges. Pour des grandes surfaces, elle sera souvent inférieure à cette valeur.

La valeur locative réglementée

Depuis des décennies, le législateur est intervenu pour réglementer les loyers afin de protéger les locataires, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux. Les définitions de la valeur locative qui en découlent diffèrent souvent de la réalité du marché.

Loi du 1er septembre 1948
Cette loi s’applique à certains logements. Elle définit la valeur locative d’un local comme étant le produit de la surface corrigée par le prix de base du mètre carré pour différentes catégories de logements. Cependant, il existe des exceptions, notamment pour les locaux dont le droit au bail a été transmis après le 1er juillet 1966.

Décret du 30 septembre 1953
Ce décret, codifié dans le Code du commerce, régule les relations entre les propriétaires et les locataires concernant le renouvellement des baux commerciaux, industriels ou artisanaux. Il établit une définition de la valeur locative basée sur plusieurs critères, tels que les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués à proximité. Toutefois, dans de nombreux cas, un plafonnement du loyer est instauré en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de construction.

Conclusion:
La valeur locative est un élément clé pour déterminer le loyer d’un bien immobilier au Havre. Bien que la valeur locative de marché soit basée sur les conditions actuelles du marché, la valeur locative réglementée est influencée par diverses lois et décrets. Comprendre ces distinctions est essentiel pour les propriétaires et les locataires afin de naviguer efficacement dans le paysage immobilier du Havre.